La Plata

“Las Clementinas”: Cómo ganar 3 millones de dólares con la sola sanción de una ordenanza

Por Asambleas de Inundados La Plata

El 1/11/18 el representante del desarrollador presenta una propuesta de rezonificación de rural a urbano integrada por un plano y una nota de petición (fojas 1). Son unas 27 hectáreas (4,5 ya tenían el uso urbano otorgado) con casi 900 metros de desarrollo sobre el arroyo Carnaval, que tuvo un trágico desborde en 2008 por citar solo el último.

Agrega la constitución de una fiduciaria que incorporará fiduciarios adherentes (compradores desde el pozo) (fojas 3) y un contrato de reserva de compra de suelo por usd 5 mil que se concretará si se aprueba el loteo (fojas 23). Agrega documentación catastral de la que resulta que el valor fiscal de los inmuebles rurales en 2016 sumaba 100 mil pesos aproximadamente

El mismo 1/11 la Secretaría de Planeamiento pide a su Director de Planeamiento que se expida. (fojas 66)

El Director de Planeamiento se expide el 14/11 diciendo que los inmuebles se encuentran en la “zona de restricción de arroyos y bañados” del Código de Ordenamiento Urbano y señalando todo lo que deberían presentar para seguir adelante con el análisis (fojas 68)

El 20/11 la Subsecretaría Legal y Técnica no opone objeciones a sancionar una rezonificación, aun cuando no se completó ninguno de los requerimientos del Director de Planeamiento (fojas 71)

El 22/11 el Intendente y la Secretaria de Planeamiento firman un Decreto que aprueba la rezonificación de rural a urbano, aunque acepta que deberá ratificarse por Ordenanza (el mecanismo de aprobación de estas rezonificaciones por Decreto municipal había sido objetado por Decreto del ejecutivo provincial en 2011) (fojas 71). Se gira al Concejo Deliberante

El 27/11, con las actuaciones ya en el concejo, el concejal oficialista Mor Roig dispone agregar una memoria descriptiva del desarrollador, tal vez evaluando que el expediente era un poco austero. La memoria es el único documento de análisis técnico que consta. En él el desarrollador dice (fojas 10 del expediente agregado), que “como primera conclusión de lo expuesto (por él) el predio es naturalmente no inundable….” (no hay ninguna clase de estudio hidrológico privado ni público, ni factibilidad hidráulica formal agregados, y el director de planeamiento había dicho que invade la zona de protección de arroyos y bañados del Código vigente)

El 5/12 el proyecto obtiene despacho favorable de comisión con mayoría oficialista al proyecto de ordenanza que avala lo dictado en el decreto (que todavía no fue publicado en el boletín oficial, como casi ninguno de los que corresponden a los otros 33 emprendimientos)

El 26/12 se sanciona la ordenanza que otorga derechos de uso urbano. En esas condiciones, cualquier restricción severa sobre el uso del suelo puede importar una indemnización a favor del propietario a valores urbanos. Aunque el procedimiento legal impone una convalidación provincial de las ordenanzas de cambio de los códigos locales, ésta se expide normalmente respecto del cumplimiento de la legalidad formal y suele llegar un par de años después de que ya se hizo todo. 

Comentario. Dicen que los miembros de la sociedad fiduciaria son allegados a los propietarios del diario El Día. No tenemos elementos para confirmarlo

*Es un cálculo conservador de la diferencia entre los valores del suelo antes y después de la sanción de la ordenanza, sin haber puesto todavía un peso de inversión (que la pondrán los que quieran adquirir un lote) ni obtenido los beneficios propios de la tarea del desarrollador.

Documentación en 

https://drive.google.com/file/d/1Ezw_YmsoANXu_tbQxepKBM5ca5dYHl8A/view?usp=sharing

“lo importante es la prevención” Julio Garro

sin títdddddulo

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